民泊を始めるためには？（住宅宿泊事業法）

民泊を事業として始める方法についてご説明いたします。

空いている住宅を、有効活用する手段として注目を集めている民泊ですが

いったいどのような住宅が対象となるのでしょうか？

対象となる住宅は、台所・洗面設備・トイレ・浴室をそろえた上で

以下のいずれかの条件にあてはまる居住用住宅である必要があります。

１）現に人の生活の本拠として使用されている家屋

２）入居者の募集が行われている家屋

３）随時その所有者、賃借人または転借人の居住用に使用されている家屋

なお、住宅が賃貸だったり、集合住宅の場合には

大家の承諾を得る事や、集合住宅の管理規約で民泊が禁止されていない事を

確認する必要があります。

また、届出の際には、消防法令適合通知書が必要となります。

なお、建物が住宅かどうかは、使用実態に応じて判断されますので

建物の一部だけを使って事業を行いたい場合でも、条件をみたすもので

あれば、住宅と認められる可能性があります。

ただし、事業用に使われている建物は、法律の趣旨から外れるため、

住宅の対象から除外されております。

随時居住用として使用されている家屋の例としては

以下のような建物が該当します。

・別荘として年に数回程度使用している住宅

・転勤のため、一時的に空き家になる住宅

・相続により承継したが、誰も住んでいない住宅

民泊の営業日数の制限について

民泊では営業の行える宿泊日数が年間180日までとされています。

この日数は法律が決めた最大の日数ですので、各自治体の条例によってさらに日数制限されることがあります。

民泊における「家主居住型」と「家主不在型」の違いとは？

民泊とは、近年急増している外国人観光客のニーズの対応や、全国的に増加している一般住居の空き家有効活用といった観点から期待が高まっている制度で、インターネットに空き室を登録して短期間だけ貸したいという人と宿泊者とを結びつけるサービスの増加により、増加している有料宿泊施設のことです。

がっちりとビジネス用となる旅館ホテルや簡易宿所と異なり、民泊は「一般住居の空き部屋有効活用」という考え方がベースとなるため、旅館業と比べて低いハードルで開始できる事が魅力となります。

しかしながら、一般住宅であることが前提となっているために、旅館ホテルや簡易宿所では聞きなれない言葉も出てくるのが事実です。その一つが「家主居住型」民泊と「家主不在型」民泊です。

例えば、子供部屋を多く持つ家などで、子供が大きくなって家を出ていき、家自体はまだ居住しているものの、部屋が余ってもったいないので子供部屋を宿泊施設として提供したいといった場合は「家主居住型」となります。単純に宿泊施設に家主が同居しているパターンです。

家主居住型民泊は、届出住宅がそのまま家主の生活の本拠となっている住宅のことで、日常生活で必要な範囲の外出以外は不在とならないような住宅です。この外出は１～2時間程度と考えられています。

家主居住型住宅は消防設備の面でも、宿泊室の面積が50㎡以下なら、通常の住宅と同程度の消防設備があればよいとされています。

反対に「家主不在型」は、例えば家を買ったが、遠方への転勤が決まり、長期で家が空くのでその間だけ宿泊施設として提供したいといったニーズに応える形となります。

家主不在型民泊は、家主が届出住宅を生活の本拠としてなかったり、生活の本拠としていたとしても、日中１～2時間以上不在となるような民泊をいいます。

注意点としては、「家主居住型」は、宿泊者の利用中は生活で必要な買い物・外出をするとき以外は宿泊施設から離れられず、それができない場合は「家主不在型」として、管理業者に監理を委託する必要があるのと、宿泊施設に居続けることができたとしても、施設数が５室を超えるときは、やはり住宅管理業者への監理業務委託が必要になる点です。

欠格要件

以下のような方は民泊を行うことができません。

（１）	成年被後見人や、被保佐人となっている方
（２）	破産手続開始の決定を受けて復権を得ない方
（３）	住宅宿泊事業の廃止の命令を受けて、その命令の日から３年を経過しない方
（４）	禁錮以上の刑に処されたり、住宅宿泊事業法や旅館業法の規定により罰金の刑に処されたりして、その執行を終わるか又は執行をうけなくなった日から起算して３年を経過しない方
（５）	暴力団員でなくなった日から５年を経過しない方
（６）	営業に関して成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が（１）から（５）のいずれかに該当するもの
（７）	法人役員のうちに（１）から（５）までのいずれかに該当する方がいる場合
（８）	暴力団員等がその事業活動を支配する会社

届出の際に必要となる書類

申請者が個人の場合に必要となる書類と、法人の場合に必要になる書類と、どちらの場合でも必要となる共通の書類がございます。

申請者が個人の場合に必要な書類

成年被後見人及び被保佐人に該当しない旨の後見等登記事項証明書
成年被後見人及び被保佐人とみなされる者並びに破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書
未成年者で、その法定代理人が法人である場合は、その法定代理人の登記事項証明書

申請者が法人の場合に必要な書類

定款又は寄付行為
登記事項証明書
役員が、成年被後見人及び被保佐人に該当しない旨の後見等登記事項証明書
役員が、成年被後見人及び被保佐人とみなされる者並びに破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書

共通で必要な書類

欠格事由に該当しないことを誓約する書面
住宅の登記事項証明書
住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当する場合は、入居者募集の広告その他それを証する書類
「随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」に該当する場合は、それを証する書類
住宅の図面（各設備の位置、間取り及び入口、階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積、非常用照明器具の位置、その他安全のための措置内容等、安全の確保のための措置の実施内容について明示）
賃借の場合、賃貸人の承諾書
転借の場合、賃貸人及び転貸人の承諾書
区分所有の建物の場合、管理規約の写し
規約に住宅宿泊事業を営むことについて規定がない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類
委託する場合は、住宅宿泊管理業者と締結する管理受託契約の書面の写し

住宅宿泊管理業務を委託する必要がある場合について

次のいずれかの場合は、施設の管理を住宅宿泊管理業者に委託する必要があります。

・届出住宅の居室の数が５を超える場合。

・届出住宅に人を宿泊させる間、不在となる場合。

この「不在」には、日常生活を行う上で通常行われる範囲の不在は除かれ、

時間的には約１時間前後までとされています。

一般住宅の一部を民泊として活用する場合の消防設備の注意点

一般住宅の一部を民泊へと変更する場合、面積または割合に応じて、消防用設備が必要となる事があります。

●民泊部分が建物全体の「半分未満」かつ「５０㎡以下」の場合、建物全体が一般住宅として扱われるため、住宅用火災警報器の設置が必要となり、その他の消防用設備は不要で開始できます。

●民泊部分が建物全体の「半分未満で５０㎡を超える」または「半分」の場合は、建物全体が、用途が混在する防火対象物になりますので、必要な消防設備は以下のような物が必要となります。
・消火器…民泊部分の床面積が１５０㎡以上となるときは必要になります。
・自動火災報知設備…建物全体の延べ面積が３００㎡未満の場合は民泊部分のみ
建物全体の延べ面積が３００㎡以上の場合は建物全体に必要です。
・誘導灯…原則として全て必要です。

●民泊部分が建物全体の「半分を超える」場合は用途が混在する防火対象物ではなく、宿泊施設という扱いになります。
・消火器…民泊部分の床面積が１５０㎡以上となるときは必要になります。
・自動火災報知設備…面積に関係なく建物全体に必要です。
・誘導灯…原則として全て必要です。